2025년 10·15 부동산 대책 완전 정리 ｜세제 · 대출 · 규제지역 어떻게 바뀌나?

 

0) 먼저 핵심 요약 (30초 컷)

• 어디가 규제? → 서울 전역 + 경기도 12개 지역이 규제지역(조정대상·투기과열) & 토지거래허가구역으로 확대. 토허구역 효력은 **10월 20일(월)**부터. 서울경제
• 대출이 어떻게 바뀌나?
  1. LTV 40%(규제지역)로 축소,
  2. 가격구간별 절대 한도 6·4·2억(≤15억/15~25억/>25억),
  3. 스트레스(DSR) 금리 하한 3% 적용, **10월 16일(목)**부터,
  4. 전세대출 이자도 DSR에 반영(1주택자, 수도권 규제지역) **10월 29일(수)**부터. 조선비즈+2서울경제+2
• 무엇을 뜻하나? → 집값이 같아도 대출은 LTV, 절대한도(6·4·2), DSR 중 가장 작은 값으로 결정됨. (아래 쉬운 예시 참고!)

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1) 규제지역이 왜 중요할까?

규제지역이 되면 대출·세금·청약·전매 규칙이 더 빡빡해져요. 이번에 정부가 “서울 전역”과 “경기 12개 지역”을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶으면서, 이 지역에서 집을 사거나 전세대출을 받을 때 대출 한도와 절차가 크게 달라졌어요. 서울경제

※ **정확한 경계(동·지번)와 기간은 ‘전자관보/지자체 고시’**로 확정되니, 실제 계약 전 관보 원문을 꼭 확인하세요.

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2) LTV 40%가 뭐길래?

쉽게 말하면

• LTV(Loan To Value) = 집값 대비 최대 대출 비율
• 규제지역에선 **이 비율이 40%**로 쪼그라듦 → 같은 집값이라도 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다는 뜻. 조선비즈+1

그런데 6·4·2억 규칙도 있던데?

• 정부는 **집값 구간별 ‘절대 한도’**도 함께 둠.
  • 15억 이하: 6억, 15~25억: 4억, 25억 초과: 2억. 조선비즈
• 따라서 실제 대출가능액은 **아래 세 가지 중 ‘가장 작은 값’**으로 결정돼요.

실제 계산 공식(간단 버전)
대출가능액 = min( LTV×집값 , 구간별 절대한도(6/4/2억) , DSR로 계산한 한도 )

쉬운 예시 3개

1. 집값 10억(규제지역)
   • LTV 40% → 4억
   • 구간별 절대한도(≤15억) → 6억
   • DSR 한도는 사람마다 다름
     → 최종: 일단 4억(DSR이 허용하면)
2. 집값 15억(규제지역)
   • LTV 40% → 6억
   • 절대한도(≤15억) → 6억
     → 최종: 6억(DSR 허용 시)
3. 집값 30억(규제지역)
   • LTV 40% → 12억
   • 절대한도(>25억) → 2억
     → 최종: 2억(DSR 허용 시)

이처럼 집값이 낮을수록 LTV가 먼저 ‘브레이크’, 집값이 아주 높으면 2억/4억 같은 ‘절대한도’가 브레이크 역할을 해요. 조선비즈

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3) DSR 강화: 스트레스 금리 & 전세대출 반영

• **스트레스(가산) 금리 하한 3%**를 DSR 계산에 반영 → 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 총액이 줄어듦 (10/16~). 서울경제
• 전세대출 이자도 **1주택자(수도권 규제지역)**의 경우 **DSR(월 상환 한도)**에 포함 (10/29~). 즉, 전세이자도 “월 상환액”으로 잡히니 주담대 여력이 줄어드는 효과. 이투데이+1

예시(개념 이해용)
월소득 500만 원, **DSR 40%**면 월 상환 한도는 200만 원.
전세이자 상환이 월 67만 원이면, 남은 133만 원 안에서만 주담대·신용대출이 가능. 그래서 총대출 한도가 줄어든다는 뜻. 이투데이

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4) 토지거래허가제(토허제): “허가 받고 사세요”

• 무엇? 지정 구역 안에서 집(또는 주거용 토지)을 사고팔려면 구청장의 허가가 필요. 무허가 계약은 무효·처벌 위험.
• 어디? 언제? 이번에 서울 전역 + 경기 12개 지역으로 확대, 10월 20일부터 효력. 서울경제
• 조건: 실거주 의무, 전매 제한 등 허가 조건이 붙을 수 있음(구청 고시/허가서에 명시).
• 팁: 계약 전에 허가 가능 여부와 조건을 미리 전화로 확인하세요(구청 부동산 허가과).

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5) 조합원지위양도(재개발·재건축): “투기과열지구는 원칙 금지”

• 원칙: 투기과열지구에선 조합설립인가 후 조합원 지위(입주권) 양도 금지.
• 예외: 상속·이혼 재산분할·해외이주·질병/취업 등 불가피 사유, 장기보유 1세대1주택 요건 충족 등 일부만 허용.
• 왜 중요? 이번 대책으로 투기과열지구 범위가 넓어지면 양도 제한도 자동으로 확대됨. (구역·시점·예외는 지자체 고시/관보로 확인)

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6) 내 상황별 “바로 쓰는” 대응 전략

A. 무주택자(생애최초·신혼)

• 예산 다시 잡기: **LTV 40%**와 6·4·2억 룰을 먼저 대입해 현실적인 집값 구간을 정해요.
• DSR 체크: 대출 계산기 + 소득·부채(학자금/카드론 등) 입력 → DSR로 깎이는지 확인.
• 청약/분양: 규제지역이면 가점·전매제한이 달라지니 분양공고 꼼꼼히.

B. 1주택자(갈아타기·전세 이사)

• 날짜가 생명: 잔금(주담대 실행) 10/16 이후, 전세 갱신/신규 10/29 이후면 한도 축소 가능성 → 브릿지/중도금/자행대환 미리 상담. 뉴스퀘스트
• 전세대출 영향: 전세이자 DSR 반영되면 주담대 여력↓ → 전세 보증금/지역/주택 선택을 조정.

C. 다주택자·법인

• 세부담 재계산: 규제지역 확대는 취득·양도·보유세에 영향.
• 정비사업 물건: 조합원지위양도 제한·예외 사유 증빙 준비(인가일·지위 확인 필수).

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7) 한눈에 표로 보기

항목내용언제부터어디에

규제지역 확대	서울 전역 + 경기 12개 규제·토허 확대	10/15 발표, 토허는 10/20 발효	수도권 중심 서울경제
LTV 40%	규제지역 주담대 LTV 40%로 축소	10/16~	규제지역(서울 전역 등) 조선비즈
절대 한도	6·4·2억(≤15억/15~25억/>25억)	10/16~	규제지역 중심 조선비즈
ST 금리(DSR)	하한 3% 반영	10/16~	규제지역 주담대 심사 서울경제
전세대출 DSR	1주택자(수도권 규제지역) 전세이자 DSR 반영	10/29~	수도권 규제지역 이투데이+1
토지거래허가	허가받고 매매(실거주·전매 제한 등 조건 가능)	10/20~	지정 구역 전체 서울경제

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8) 마지막 체크리스트 ✅

1. 우리 동네가 규제지역/토허구역인지 관보·구청 고시로 최종 확인
2. 집값×40%, 6·4·2억, DSR 세 가지 중 최솟값이 대출이라는 점 기억
3. 잔금/전세 실행일이 10/16·10/29 전후인지 확인(대출 한도 달라짐)
4. 정비사업 구역은 조합원지위양도 제한·예외 여부 체크
5. 헷갈리면 은행·구청·국토부 콜센터에 미리 전화 상담

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참고/출처

• 서울경제 「[10·15 대책] 서울 전역 토허구역 지정에 LTV 40%…25억 초과 2억 한도」(2025.10.15). LTV 40%, 지역 확대, 토허 발효일(10/20) 등. 서울경제
• 조선비즈 「[10·15] 서울 전역·경기 12개 LTV 40%… 15억 이하는 최대 6억 설명」(2025.10.15). LTV 40%와 6·4·2억 병행 구조. 조선비즈
• 이투데이 「29일부터 전세대출 이자도 DSR 규제」(2025.10.15). 전세이자 DSR 편입, 예시 계산. 이투데이
• 뉴스퀘스트 「[일문일답] 전세대출 DSR 언제·어떻게 적용되나」(2025.10.15). 적용 대상/예외·시점 정리.